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在抵押贷款中，抵押物的产权人为借款人，抵押权人(银行及非银行金融机构)在抵押人(借款人)不能按照贷款合同的规定按期偿还贷款时，有处理其抵押物的权力，以补偿贷款的损失。

《国资企函发(1994)36号》文件早就规定，国有资产抵押时，必须进行评估，以确定抵押的底价。

抵押物的真实价值，是资金提供者也是抵押权人普遍关心的问题。目前，我国抵押贷款的评估业务发展很快。本文拟对抵押贷款评估中的有关问题作一些探讨。

一、抵押对象

银行及非银行金融机构接受的抵押物包括：不动产、有价证券、机器设备及专利权等。这些抵押物中，由于房地产不可移动，不可隐藏，易于保管，不易损耗，难以灭失，产权易明晰且具有较好的保值性，因此成为抵押贷款中的主要抵押物。而其他抵押物由于没有房地产的这些优点，抵押的频率都低于不动产。其中，专利权、商标等知识产权的抵押贷款随着知识经济的发展，知识产权质押贷款的评估业务将会越来越多。

二、抵押贷款中要明确的几个概念

1、评估价值：是评估人员根据抵押物的实际情况，结合当前市场行情，通过详尽的现场勘察，应用公允的评估方法确定出的抵押资产在评估基准日的参考价值。

2、预计税费：是假设抵押物于评估时点交易时，按照国家有关交易税费标准所计算出的税费，主要用于协助银行确定抵押物未来可能发生处分时应缴纳的税费。

3、抵押净值：是评估价值减去预计税费、抵押物处置时的拍卖费用、抵押物法定优先受偿款等之后的剩余价值。法定优先受偿款是法律规定优先于本次抵押贷款的受偿款额，包括抵押人拖欠的所抵押不动产的建筑工程款，抵押物本次抵押前已承担的抵押债务金额，以及其他法定优先受偿款。抵押净值即银行确定贷款额度的基数。

4、贷款额度：贷款额度由银行根据贷款风险、抵押物的变现能力、市场行情及相关规定在抵押净值基础上进行确定。

根据上述这几个概念，可以清楚评估价值不等于抵押净值及发放给抵押人的贷款额。这三者之间的关系为评估价值大于或等于抵押净值，抵押净值大于或等于贷款额度；抵押净值是在评估价值基础上得出的，而贷款额度是在抵押净值的基础上得出的。

三、抵押贷款评估中应关注的问题

1、抵押评估采用的价值标准

在抵押贷款评估中，应采用什么样的价值标准，业内有众多的争议。一部分评估师认为应评估抵押物的市场价值或正常市场条件下的价值。而另一部分评估师认为应当评估其清算价值或变现价值。

2、权属

与其他目的的资产评估一样，抵押物的权属问题至关重要。评估人员必须对抵押物的权属进行仔细、谨慎的复核。

3、资产的再抵押评估

抵押物价值大于第一次抵押贷款的额度，抵押人还可以就抵押物的未抵押额度进行再一次抵押。

4、抵押不动产中以划拨方式取得的土地使用权的处置

抵押不动产中的土地是以划拨方式获得的情况下，评估师一定要单独评估计算出应上缴的土地使用权出让金数额，然后在抵押不动产建筑与土地的整体评估价值中减去这一数额，才能得出抵押不动产的评估价值。

5、抵押物未全部付清交易合同款的处置

在抵押贷款评估中，很多抵押物存在着交易合同中的款项没有付清的情况。如建筑工程已完工并达到了可以使用的状态，但由于合同中规定留有质量保证金，而只有在保修期限过后，此保证金才全部付给施工单位。在此情况下，评估师应关注所评估抵押物尚欠的合同款项。

6、抵押物价值评估的方法

抵押物价值评估应尽量采用两种以上的评估方法，以防止采用单一方法导致的价值偏离。如土地评估中的基准地价修正系数法，由于相关资料取得较为容易而成为广泛采用的一种方法，但基准地价修正系数法只能作为土地抵押评估中的一种方法，而不应是土地抵押评估中的唯一评估方法。

四、案例

某粮食加工企业为长期开发，以其不动产、在建工程与机器设备为抵押物，向国家开发银行申请贷款期为一年的贷款。

由于此为十年期限的长期抵押贷款，当债务人到期不偿还贷款，银行对抵押物变卖时，必须重新进行抵押物的价值评估，因此，此次抵押物的评估中采用的价值标准应为市场价值。

此外，评估师对所抵押在建工程的工程合同条款进行了分析，了解到该在建工程实际上已经完工，并达到了可使用状态，只是工程合同中规定的质量保证金还未支付，评估师在评估报告中应对这些调查分析后的情况进行披露。