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一朋友爸妈在两年前就帮朋友先把房子买好，父母也都是开明的老人，担心以后跟孩子同住会有不方便，买的也是高层，适合小两口婚后的生活。但是老人家住的却是没有电梯的，楼层还是挺高的，对于逐渐年事已高的他们来说，渐渐的爬楼梯就成了费力的事情了。

最近老两口寻思着去买套低楼层或者是楼下的，方便后老了走不动之后生活可以方便些。之前已经帮孩子买了房，手里的积蓄所剩不多，就想着先贷款，也没想着要买多好的，就买套二手房。

毕竟老两口的退休工资加起来也是不低了，还贷的能力还有单的。哪知后来找了相熟的中介，把相关的诉求说了一下，对方立马就拒绝了，原因是二手房贷款是有年限的，而且跟借款人的年龄有关系。

后来在网上查询了相关的信息，还真的是。二手房贷款年限最长不超过30年，且与借款人年龄之和不超过65年。但是实际在贷款申请过程中，有很多因素会影响着二手房贷款年限。

首先，土地使用年限。房子一定是在土地的基础上建立而成的，那么房子的年限也就和土地的使用年限所挂钩了。在购房人申请房贷时，大多数人比较关注的是房子的房龄，却很少人会注意到房屋的土地使用年限。

土地使用年限和房龄不同，是从开发商最早拿地时开始算起，而房龄则是从房屋竣工验收合格到交付使用之日起计算，因此房龄通常小于土地使用年限。

目前大多数银行的规定都是要求贷款年限小于土地使用年限，然而不同的银行规定也不相同，购房人在贷款以前最好咨询贷款银行，查清购买房屋的土地使用年限。

其次，除了土地使用年限，房龄也是影响贷款年限的重要因素，大多数银行普遍规定二手房房龄不能超过20年或者25年，也有一些银行会把要求提高点，规定不能超过15年，但是最严格的要求是不能超过10年，这是最低要求了。

并且有的银行规定房龄加贷款年限不能超过30年，有的规定不能超过40年，也有规定不能超过50年的，所以你的房子贷款能贷多久也取决于银行对房龄和土地使用年限的要求。最后就是购房人的年龄。

现在购房者大多数是年轻人或者是中年人，一般银行是不给老年人贷款的，毕竟是存在的风险还有还款能力的评估。银行在为借款人评估房贷还款年限时，首先以其年龄作为基础。

一般在符合贷款条件的前提下，年龄越小贷款年限越长，年龄越大贷款年限则较短。通常情况下，商业贷款借款人年龄和贷款年限应小于65年。