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最近北京公积金政策收紧这个事，可以说异常的受大家关注，毕竟跟老百姓的购房息息相关，我来给大家分析分析。

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这次新政的主要变化是“认房又认贷”。

什么是认房又认贷呢？公积金贷款之前是只认房，不管你有没有银行房贷记录，只要在北京名下没有房子，就可以按照首套房来申请公积金贷款。现在的认房又认贷指的是，即便在北京没有住房，如果你在外地有住房贷款，想用公积金贷款买房，也不能按首套房进行公积金贷款。

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还有个比较明显的变化是首付比例提高了。

购买首套普通自住房首付款比例不低于35%，而之前的首付比例是20%。首套房首付比例的提高会抬高刚需族的购房门槛，在北京买一套单价6万，面积100平，总价在600万的房子，并不算贵。

如果是用公积金贷款，那新规之前的首付需要120万，但现在需要210万，在北京奋斗的年轻人，有多少人能够拿出210万的现金，据有关部门统计，北京的平均购房年龄是28岁，28岁的话，如果按每个月挣2万块钱来算，200多万至少也要攒20年左右。

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同时变化的还有公积金贷款将与缴存年限挂钩。

每缴存一年可贷10万元，要想贷到最高额度120万，则需要12年，之前的贷款额度其实跟缴存年限是没有关系的，而是跟缴存的多少有关系。

这同样提高了刚需一族的购房门槛。现在大学毕业的年轻人参加工作的年龄一般是22岁，如果要贷到120万，那要等到34岁了。

34岁，如果从人生的长河看，年龄不算大，但是中国的现实环境是结婚就要买房，不然丈母娘不答应啊，又有多少姑娘跟你谈了多年恋爱会痴情的等到34岁才跟你结婚？

那您可能会问了？难道不用公积金贷款就买不了房了？不能用商业贷款吗？

当然可以，但是商业贷款的成本就高了。

用公积金贷款的利率是3.25%，但是用商业贷款的利率是5.6%，我们以贷款120万，贷款年限30年为例，还款方式是等额还款，看看利息究竟增加多少。

如果用公积金贷款总的利息支出是68万，如果用商业贷款总利息支出是128万，成本多了60万。

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当买房变得越来越困难的时候，你会怎么办？

大多数人当然只能选择租房。所以这次公积金政策的调整，会促进租房市场的繁荣，买房的人越来越少，租房的人越来越多，买房需求转移到租房市场，有可能会刺激房租上涨。

智谷趋势在2017年出了一个关于租金回报率的报告，在其调查的100座城市的租金回报率中，北京以1.37%在百城里排名第96位，在四座一线城市中，排名最低。一般认为租金回报率在4%到5%是比较高的，所以从这个角度讲，北京的房租还有进一步上涨的空间。

当然，国家也正在推动租售同权，未来不管你是租房还是买房，享受的权益是一样的。

还有一个可能是会把更多的购房需求挤压到环京地区，比如北三县、涿州、固安等地方，会进一步刺激这部分地区的房价上涨。不过现在环京地区除了涿州大部分是限购的。

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那这个政策对北京的房价会带来什么影响呢？

很明显，房价会下跌或者趋于稳定，毕竟购房的需求减少了，通过抑制需求达到了供需关系的相对平衡。

其实进入2018年以来，北京的房价就处于微跌状态，涨的太高了，一套房子至少五六百万，已经远远超出绝大多数人的购买能力了，公积金新政的出台会加速房价下跌。

很多朋友担心，北京的公积金新政会不会蔓延到全国呢？

我觉得很有可能，如果在北京实施一段时间后效果不错，房价出现了下跌，那其他城市效仿的可能性就很大，尤其是上海、深圳、广州以及省会城市，因为这些城市常驻人口或者人口流入比较大，供需本身就失衡，房价上涨压力大。

那三四线城市的公积金政策会不会从严呢？

这个还要看每个城市的具体情况，三年的棚改货币化已经让部分城市的库存消耗的差不多了，这些城市面临房价上涨的压力比较大，所以有可能会迎来更严的公积金政策。

为什么公积金贷款会越来越严格？

主要是因为中央对楼市的态度，今年中央提出坚决遏制房价上涨，而过去的说法是遏制房价过快上涨，什么意思？房价涨一分一厘都不行啊。所以我判断，接下来各地方政府为了控制房价还会出台更多严厉的调控措施。

也有专家认为，北京新政总体上是为了落实“房住不炒”的目标，也充分说明了房地产政策调控依然是比较严厉的。

还有个原因是我国居民家庭杠杆率在逐年增加，从2010年到2017年，7年间居民贷款占国民收入的比重年年增长，去年已经接近50%了。2015年和2016年我国新增住房贷款占新增贷款的比例分别达到64.43%、77.27%。

从过往的历史经验看，家庭债务比重过高，会带来系统性风险，比如08年美国发生的金融危机，就是因为次级贷，老百姓还不起房贷造成的。所以公积金新政的出台，也是国家为了避免发生金融危机而做的未雨绸缪。

PS：各位觉得，如果公积金新政全国推广，对大家影响大吗？